二手房20%个税纠纷增多

一中院专门审理此类案件的法官将房屋买卖纠纷中新增个税分担问题分为三个时间段进行分析。
　　第一阶段为国五条出台前。法官认为，此时双方对于个税征收的变化无从预知，因此不可能约定新增税费由谁交。
　　在这种情况下，可将新增税费列为双方原先合同中的未协商条款，或称漏洞条款，审理中可参照《合同法》第61条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”
　　实践中，可先由法官组织双方就这一条款进行协商，协商不成再由法官依据公平原则及合同缔结时的具体情况综合考量，视该条款对合同影响的程度进行继续履行、分担新增税费或解除合同的判决。
　　法官认为，若严格执行禁止售房人将税费转嫁的个税规定，将相关的税费分担条款归于无效或可撤销之列，可能会导致公权力对于契约自由的过分干涉。
　　第二阶段是国五条出台后到京十九条出台前。这时个税征收并未实际执行，但买卖双方对于个税征收有所预期，需要法官判断双方是否对新增税费的负担进行了协商。
　　这一认定主要可参看：中介人员对于双方交易过程的证明、售房人出价的变化、税费条款本身的细节表述。
　　若从以上三点中可以证明或推知双方对于新增税费有了明确的协商，则要依约履行。若无法证明，则应将新增税费列为双方原先合同中的未协商条款。
　　第三个阶段为京十九条出台后，双方对于个税的征收方法应当是知晓的，即应推定当事人已经讨论过该问题，并通过合同进行了约定。

[本文来自：法律快车 www.lawtime.cn]　核心内容：“国五条”地方细则今年3月出台以来，除北京市以外，有关“二手房交易个税按个人所得的20%征收”政策，在许多地方并没有明确实施时间，因而一直处于“悬空”状态。在本文中，法律快车的小编将为您分析二手房税费的实施问题，希望能对您有所帮助。
　　业内人士认为，新一轮房地产的调控难度很大，一方面不能放松现行的政策导向；另一方面，不解决股市等资本市场长期不景气的问题，不解决地方政府长期依赖土地财政的问题，恐怕难以厘清资本追逐利润所带来的楼市异化问题。
　　一、20%个税政策落地难
　　从3月底至今，北京、广州、深圳等35个城市发布了各自的“国五条”实施细则。针对20%个税政策，除北京明确规定自4月1日起实施外，绝大多数城市重申了国务院文件的要求，并未说明何时开始实施；合肥、南京、郑州等地则干脆连提也没有提。
　　为何出现这一现象?据了解，一些城市房屋登记系统建立时间不长，存在不少“大龄房源”，诸如老公房、房改房等，核价难度很大；由于“阴阳合同”不同程度地存在，公平核价并不容易。
　　此外，住房购买、装修和使用过程中，涉及多项支出，若要准确界定“转让所得”，也有难度。
　　二、新“地王”再度回归
　　中国指数研究院数据显示，今年4月全国100个城市新建住宅平均价格环比上涨1.00%，自2012年6月以来连续第11个月环比上涨。
　　国家统计局中国经济景气监测中心3月进行的中国百名经济学家信心调查显示，对于未来六个月全国平均房价趋势，8%的经济学家预期“上升10%以上”，比上季度增加7个百分点。
　　值得注意的是，新的“地王”再度回归。5月6日，广州白云同宝路土地的出让经历了近200轮争夺，成交的楼板价高达每平方米25597元，溢价率达到1145%。4月以来，厦门、长沙、天津等地都出现了高溢价地块。
　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，房价坚挺，“地王”回归，会增加政府调控的难度，但是，既定政策又不能走过场，还要保持一定的严肃性和权威性，可见政府调控面临着两难的处境。
　　三、改革土地财政
　　业内人士分析，我国股市、基金等资本市场长期低迷，不能实现多数人的资本“保值增值”的愿望，加上土地财政的无可替代性因素，地方经营土地的冲动难以遏制，以至于楼市“保值增值”的作用明显，因而资金不断涌入这一市场。

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律师介绍】张颖律师，男，民商法学硕士，主要涉及劳动仲裁、工伤事故、人身损害赔偿、交通事故、房地产纠纷、婚姻、继承、拆迁补偿、医患纠纷、知识产权，公司纠纷等民商事纠纷等；

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